预售平转无获利就可换约 业者到底在打什么算盘？|预售屋换约

前一阵子央行总裁在立法院说，可能还会祭出第5波信用管制，特别是可能取消30年等长年期房贷，立刻、马上在房市上炸锅，咸认为这就是打房，已不是打炒房了，会让首购族更加无力买房，房市因而更有可能硬着陆、崩盘！真的是这样吗？还是30年房贷反而成了房价的推力呢？

大家都感受到最近房市氛围有所改变，特别是疫情确诊数大幅飙高，让买气明显的冷却下来，只是央行总裁在立院接受质询时指出，央行确实有精进信用管制的空间，未来将瞄準三大方向，一是缩短20年或30年以上房贷期限；二为锁定地方性的选择性信用管制，例如六都或涨幅较高的地区调整贷款成数；第三是可能把第二户房屋屋主纳入贷款成数规範。

央行恐祭出第5波信用管制？

在市场已渐转淡的此时，央行指出还有第5波信用管制已够呛、够让市场紧张了，没想到是还要限缩房贷年限，市场解读是要取消30、40年期房贷，此说马上在房市上炸锅，说这是「打房」，不是打炒房；更有人形容这是「核弹级打房」，不仅打到市场刚性需求，更会打到首购族，甚至是换屋族，房市可能崩盘。

如此高涨的声浪几乎是一面倒的反对「取消30、40年期房贷」，千夫所指央行要管控房市，也不该拿弱势的首购族来开刀，这些人在高房价时代只能靠着拉长房贷年限，来减轻每月的还款负担，若再剥夺他们这一项工具，无异于让年轻首购族群跌入绝望的深渊，最后房市也将深受其害。

这迫使央行在非上班日都不得不赶紧跳出来澄清，「后续限缩房贷年限将针对目前管制的受限房贷，如法人及自然人购置高价宅、特定地区第2户以及3户以上的购屋贷款；即使措施上路，也不会影响购买一般自用住宅的首购族。」

原来都是误会一场啦！

表面上来看，这都是误会一场，央行不会取消首购族30、40年期房贷，但这很不符合央行一向以来信用管制的作风，过去新管制措施都是即说即做，不让市场有任何反应的时间，更不让组织政有任何干扰的余地。所以在此同时，也传出有组织政高层对央行施压的阴谋论，才会出现这么超高效率的澄清动作，这跟近日内政部打炒房修法，传出可能部分鬆绑，时程可能延宕，似乎都给人有异曲同工的感觉。

事实上，早先杨总裁在立法院提到30年房贷，主要是因为房贷年限太长、利息负担越高，若可缩短年限，应能让民众更加审慎。也就是说他原本就有限缩首购族房贷年限的考量，避免房市小白沦为「屋奴」。30、40年期房贷对购屋者到底增加了多少负担呢？

不同年限房贷，利息支出差异大

假设都是贷款1000万，一段式贷款利率1.7%，20年房贷总还款金额1180万，30年1277万，40年1379万，等于房贷期越长，为银行打工的时间就越长，对银行的「贡献度」也越高，如果像现在碰上升息循环，房贷利息支出就会更高了。

当然，业者都会说，长年期房贷让购屋人的购买力提高，每个月还款金额也可以降低。仍举上述案例来看，20年房贷月还款约4.9万，30年约3.5万，40年约 2.9万，年限越长月还款负担确实是越轻的。

首购族是居住不正义环境下受害者

但是在这样的条件下，一方面投资客也可利用此一高槓桿工具，不断地垫高房价，另一方面，也让一些原本没有购屋能力的首购族跳进来买房，更加的支撑、巩固高房价。在持续推升房价的情况下，上述贷款金额纵使不变，但是购屋的面积却是逐渐变小的，首购族看似月负担比较轻鬆，实际上还是居住不正义环境下的受害者、被剥削者。

因此在最近一面倒支持长年期房贷的业者声浪中，只看到路媒体刊出一篇非业者的评论文字，指出「30年期房贷就是房价推手」，这当中的微妙之处，就尽在不言中了!

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日光大道房产的世界－－张欣民

国立政治大学地政系硕士、英国皇家特许测量师，喜欢沉浸在中外文学之中，更爱进入电影的世界里；曾经是产业採访第一线，也曾任信义房屋协理兼发言人、美商ERA易而安不动产行销顾问及太平洋资产管理公司总经理，金融研训院讲师、好房誌总监。着有《房屋中介胜经-纵横亿万商机》、《跟着专家买房子》、《这样买房会增值》、《房市日光大道》。如今很高兴在此遇到你，让我们一起聊聊房地产市场、谈谈文学、看看电影，让我们大家做个好朋友……

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