【卖厝阿明】我的农地可以盖房子或改成建地吗？|农地建地农舍法规不动产房地产
早期务农的长辈留下的农地没人耕种又不知道该怎么办，蛮多人就心生一个念头：『不如改成建地来盖房子？』，政府当然没办法让你说改就改、想盖就盖，又加上都市计画法施行后，想改地变得难上加难，假如你手中的农地想要改成建地，但又不知道该怎么改？这篇房产达人卖厝阿明将为大家一一拆解『农地变建地』的起手式，从头开始了解！
1.注意！你的是哪种地？
2.农地条件有哪些？
3.程序跑起来！
4.建筑物的眉眉角角
5.申请须知＆相关费用
1.注意 ! 你的是哪种地？
有些朋友手上持有的土地是被归类在「耕地」而非「农地」。所以在分割前，要记得先到地政事务所确认手上持有的土地种类是不是农地，再来讨论后续的分割问题。
根据《农业发展条例》第16条规定，耕地最小的分割面积是0.25公顷。只要你是有分割过的土地，每个人所有耕地面积没有到0.25公顷，原则上就不能再分割。要注意到只有「耕地」才会受到分割面积0.25公顷的限制！
原先大家熟知的「地目」在106年后核发的誊本及所有权状上，是变成「使用分区」及「使用地类别」栏位。
假设你知道手中的土地不知道被分类为哪种使用分区，可以向土地所在地的县市政府或公所申请确认原先地目变更登记日期是不是在都市计画法发布之前。
2.农地条件有哪些？
政府对于『非都市土地使用的农地』，如果要提出变更编定的话，通常要有被道路、水沟、建地、学校等包围或突出处伸入邻近建地内的状况较易通过审核，可变更的面积约363坪以下。弹性部分在《非都市土地使用管制规则》第35条有提到如果是地形有凹进周围建地内，且凹入缺口没有超过20公尺，是可以因为土地完整性的规划需求，放宽变更面积到400坪以下。
如果你是上述条件都没有符合，但是农地上有老旧建物的人，一样也是可以变更的！前提是可变更的面积要以老旧建物的面积为準，有另外跟建物相关的合法证明文件，政府也是可以弹性增加40％喔！这边阿明要提醒大家，如果是要变更为其他特殊用地的朋友，例如：幼稚园、安养院，是要透过专案核准才行的喔！
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3.程序跑起来！
如果你持有的土地是「都市使用」需要变更使用，必须依照《都市计画法》的规定要附上「土地使用同意书」及「变更都市计画书图」办理变更都市计画。而「非都市使用」则是参考《非都市土地使用管制规则》变更编定方式办理。
非都市土地要办理变更，需要申请人提出相关文件送到直辖市或县政府审查，政府单位会针对提出的计划评估是否为山坡地範围，如果是归类在山坡地範围，申请人需要向水土保持主管机关申请计画审核；非山坡地範围则是向直辖市或县市政府申请整地排水计画审核。确切的时间流程还是会依照各地方政府的行政流程为主。
卖厝阿明提醒大家，务必在申请前再次确认自己的土地是否合乎规定，就有案例是在105年申请到建照，却因为不合乎土地使用规定，而变成违建被政府要求拆除的状况喔！
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4.建筑物的眉眉角角
申请通过后，当然不是想盖什么就可以盖，一样也是要符合建筑法规办理相关程序，并且提供程序上需要的合法证明文件！
依照内政部营建署《都市计画法台湾省施行细则》第三十条规定，如果你手上所持有的农业区土地在都市计画发布「前」就已经是建地目，且编定为可提供给兴建住宅使用的建筑用地，或已经有建筑物居住使用的合法基地，要盖的房子一样有规定。
你预计要盖的建筑物檐高不得超过14公尺，并以四层为限，建蔽率不可以大于60%，容积率也不得大于180%。在使用上，除了可以作为居住使用跟建筑物第一层可以做小型商店饮食店外，其他是不可以违反农业区有关土地使用分区的规定。
假如你的土地上原先就已经有建筑物，并且建蔽率超过前面提到的60%，可以就地修建。但是如果是改建、增建或拆除后新建的状况，就不可以违反建蔽率不得大于60%，容积率不得大于180%的规定喔！
5.申请须知
阿明在这边提醒大家申请地目变更，要由土地所有权人或管理机关检附地目变更申请书、土地所有权状及证明文件，向「土地所在地的地政事务所」缴费申请办理。但地上有建筑改良物并领有使用执照者﹐是要由「建物所有权人」代为申请。
加上近年5年来政府为了避免建商将农地变更为建地来盖房子，浪费农地资源，除了修订《非都市土地使用管制规则》，同时也禁止变更起造人，杜绝农地炒作。强化「农地」变「建地」的道路系统申请条件，及雨污水分流管理规划等。
卖厝阿明提醒大家，由于农地转建地当中涉及不少法律问题以及专业知识，申请前务必向地方机关询问清楚。
参考法规
非都市土地使用管制规则
农业发展条例
都市计画法台湾省施行细则
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