户数多vs户数少的社区哪个比较好？户数多少最理想？|房地产社区户数买房House123

2023-03-25 移动端

很多人在看房子时，也会考虑社区的「户数」有多少？有人喜欢户数越单纯越好，有人喜欢大社区，公设比较丰富。到底哪一个比较好？各有哪些优缺点呢？

文章目录

1.管理费

2.「公设比」和可以使用的「公设」

3.出入的複杂程度

4.房价稳定度

5.最理想的社区户数规模

1.管理费

户数太少，管理费高，没有 24 小时管理，买电梯大楼，却只有华厦的功能

首先先来 pk 一下「管理费」。许多买方喜欢建案的户数单纯，可是却忘了户数太少时，如果要共同请警卫，每户要负担的管理费用会很高，可能只能请一班制，而且只有週间，无法负担 24 小时、全年无休的警卫。有些大楼甚至只能安装门禁系统，使得买方买的虽然是电梯大楼，却只有华厦的功能，没有人代收挂号、包裹，甚至连代收垃圾的服务也没有，很不方便。

你可能想：「没关係，我不用管理员。」不过，就算没有管理员，为了维护社区的管理与电梯机电设备的使用，管理费一样很贵喔！而且，光是电梯的「电费」，也是一个负担喔！

我有朋友住的大楼不到 30 户，不仅管理费高，光大楼的共用电费，每一户每个月要分摊的金额就接近一千元。而户数多一点，大家负担的费用通常就会少一点。

2.「公设比」和可以使用的「公设」

户数太少，公设比一样高，却没有公设可以享受

如果你仔细比较户数少的社区和户数多的社区，你可能会发现：两个的公设比差不多！甚至户数少的，因为基地面积通常比较小，公设比还更高，而可以使用的公设却很少，大概只有梯间和电梯了。

我常说，公设比 30%，就表示「1000 万里面有 300 万在买公设」。如果都要花这么多钱，你希望只有梯间，还是至少有个健身房、阅览室和大厅呢？

所以，「公设比」和可以使用的「公设」，也是我们评估社区的条件之一。

3.出入的複杂程度

户数太多，隔音差、出入複杂

有一些大型的社区，户数有 500 户、甚至上千户。因为户数多，加上载重的关係，如果分户的隔间墙用的是轻质隔音，隔音就会比较差，邻居间或梯厅出入的声音会互相干扰，影响生活品质。

如果社区刚好有很多小坪数，由于小坪数一向是包租公、包租婆的最爱，有的社区甚至超过 70% 都是出租给房客，出入就会更複杂。而户数少的社区，就会比较单纯。

4.房价稳定度

户数越多，房价盘整期越长

如果你看的是预售屋，大部分的房子盖好后，会有人陆续拿出来卖。我们统计过，建案盖好以后，平均拿出来卖的户数，通常会到社区户数的 5%～10%。如果户数多，买的很多是投资客的话，甚至会超过 10%，有些甚至会高达 20%，这种社区通常会有 2～3 年的盘整期，价格才会慢慢回稳。这也是户数多的社区容易遇到的现象！

5.最理想的社区户数规模

100 户左右 + 每层 3 户以内 + 分栋独立进出 + 分栋分层管理 + 共用大厅、警卫、公设等设施，兼顾生活品质与荷包

所以到底户数多比较好，还是户数少比较好呢？其实，我最喜欢的社区规模约在 100 户左右，基地最好不要大小，把户别分成好几栋，每一栋可能连在一起成为一字型或口字型，但每栋都有独立的出入口，一层只有 2～3 户，大坪数的户别甚至可以一层一户，透过门禁磁卡来分栋分层管理。这样不但能保有出入单纯的优点，而且因为社区基地大，有完善的公设规划，社区规模又够支撑社区的管理功能，每坪负担的管理费不会太高，又能有 24 小时警卫的管理，这是我心目中最理想的社区喔！

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